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Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2021

N° 2021-07 / À jour au 5 octobre 2021
Décret n° 2017-1198 du 27.7.17 modifié par le décret n° 2021-852 du 29.6.21

Dans sa version initiale, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait la publication d’un décret fixant, pour une durée qui ne pouvait excéder un an, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Jusqu’au 1er août 2012, ce décret était pris chaque année pour l’agglomération parisienne et encadrait la hausse du loyer au stade du renouvellement du bail. En 2012, l’encadrement a été étendu à de nouvelles agglomérations et aux loyers à la relocation (décrets n° 2012-894 du 20.7.12).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a redéfini les zones d’application de cet encadrement de l’évolution des loyers en se référant à l’ensemble des zones tendues. Elle a également précisé que le décret devait être pris chaque année (auparavant, il s’agissant d’une possibilité pour le pouvoir réglementaire). Ce fut l’objet de trois décrets en 2014, 2015 et 2016 (décrets n° 2014-854 du 30.7.14 et n° 2015-931 du 29.7.15, n° 2016-1040 du 29.7.16). En 2017, les services de l’État ont pris l’initiative de poser un cadre général pour cet encadrement de l’évolution des loyers, via un "décret socle" : le décret du 27 juillet 2017 est ainsi devenu le décret de référence en la matière. Il est modifié chaque année depuis (décrets n° 2018-549 du 28.6.18, n° 2019- 802 du 26.7.19 et n° 2020-945 du 30.7.20), et le dernier décret en date est paru le 29 juin 2021).

Pour les contrats conclus entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL (indice de révision des loyers publié par l’Insee) dans les agglomérations concernées pour les logements à leur relocation et au moment du renouvellement du bail (décret n° 2017-1198 du 27.7.17, modifié par le décret n° 2021-852 du 29.6.21).  

Il est à noter que l’encadrement de l’évolution des loyers se distingue de l’encadrement du niveau des loyers Pour mémoire, la loi ELAN a instauré, à titre expérimental, un encadrement du niveau des loyers (loi ELAN du 23.11.18 : art. 140). Dans les territoires sur lesquels s’applique le dispositif, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut excéder un certain plafond. Les deux dispositifs d’encadrement des loyers, du niveau et l’évolution, peuvent s’appliquer sur un même territoire. Il convient alors d’articuler les deux dispositifs (cf. Analyse juridique n° 2015-13).  

Nouvelle location et renouvellement de bail

Pris en application de l’article 18, dans sa version issue de la loi ALUR, le décret modifie le décret du 27 juillet 2017 dont il reprend les mêmes dispositions. Il s’applique depuis le 1er août 2020 à la relocation et au renouvellement. L'évolution des loyers est, en principe plafonnée à celle de l’IRL dans les agglomérations concernées.

L’encadrement de l’évolution des loyers se distingue de l’encadrement du niveau des loyers (loi ELAN du 23.11.18 : art. 140).

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